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關于提前還房貸需要掌握的知識

發布者:貝威捏合機     發布時間:2023-2-8
     拿朋友舉例分析:單位交公積金,公積金賬戶利率1.5%,房貸40W利率4.9%;公積金每月上賬可以沖抵月供還有剩余。手有閑錢,銀行理財以往平均收益2.97%
貸款年限與利息:
15年,總計還款56.6W,利息16.6W
10年,總計還款50.7W,利息10.7W
8年,總計還款48.4W,利息8.4W
6年,總計還款46.2W,利息6.2W
5年,總計還款45W,利息5W
4年,總計還款44W,利息4W
目前按8年期還款,月供5000。
不考慮錢貶值及其他因數。
1、不提前還貸
優點:月供公積金沖抵,不動存款
缺點:公積金賬戶8年累計支付48.4W,利息8.4W
分析:存款40W,按理財年化3%,8年累計利息10.6W
按理財年化2.5%,8年累計利息8.7W
按理財年化2%,8年累計利息6.9W
看利息:當理財年化達到2.5%時,貸款利息和理財利息持平。
2、提前還貸
優點:現金還貸40W,節省貸款利息8.4W
缺點:需用存款沖抵,以后上賬的公積金無法提取按1.5%利率存放。
分析:公積金每月5000定投,年收益1.5%,8年后本金48W,利息3W,總計51W

是否提前還款關鍵在于理財年化利率:
若提前還貸,8年后公積金51W(無法提取)
若不提前還貸,本金40W理財利率3.0%,8年后現金50.6W
理財利率2.5%,8年后現金48.7W
看余額:如不考慮公積金不能流通,理財年化3.0% 8年后資產持平。

故公積金沖抵房貸用戶,不建議提前還款!
非公積金沖抵房貸用戶,理財收益在2.5%以下,則建議提前還款!

這里有個關鍵信息,也大大家很容易誤解的地方,就是理財利率并不是直接和貸款利率對比,需要換算,如上所述,40W貸款利率4.9%和理財利率2.5%最終利息是一樣的,存款利息是在40W的基礎上利滾利,而房貸利息是在40W(本金)的基礎上越還越少,故利率不能直接對比,詳情如下圖,斜率即可表示利率。更多貝威捏合機信息請點擊http://www.ntbw168.com
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